こんにちは、てつです。
シリーズ第5回では、売却を前提にしたリフォームで最後まで迷った 「畳表替え」と「エコキュート交換」 についてお話しします。
築15年の戸建てを売却する際、すべてを新品にできれば理想ですが、当然ながら費用との兼ね合いがあります。
「どこにお金をかけるべきか？」を判断するのが最大のポイントです。
畳表替えはすべき？しないべき？
和室の印象を大きく左右するのが 畳。
ただ、クロスや襖と違い「多少の色褪せ」や「い草の毛羽立ち」は、生活していれば自然に起こるものです。
✅ 相見積もりの結果
- 表替え（い草）：1畳あたり8,000円〜
- 表替え（和紙畳）：1畳あたり12,000円〜
- 新調（畳床から交換）：1畳あたり25,000円以上
我が家の和室は6畳。
表替えでざっくり 7~8万円。新調だと 20万円前後 かかる計算です。
✅ 判断ポイント
- 内覧で和室は必ずチェックされる
- 畳の色褪せは「古さ」を強調する
- ただし、クロスや水回りに比べて優先度は下がる
結果、私は 表替えはとりあえず実施せず、そのままの見栄えに留めました。
- 掃除機＋乾拭きで表面を整える
- あえてそのままにしました、表替えをしても日焼けなどしてしまうためです
不動産屋に相談したところ、
「畳が新品なら印象は良いですが、必須ではない。リビングや水回りの方が重要」
との意見をもらえたためです。
エコキュート交換は40万円、どう判断するか
次に大きな悩みが 給湯器問題。
築15年ともなると、エコキュートは寿命に差し掛かります。
✅ 見積もり結果
- 本体＋工事費＋撤去料：40万円前後
- リース契約や延長保証も選択肢あり
✅ 売却の観点から考えると…
- 「古い給湯器ですから交換を前提にしてください」と伝えると → 値引き交渉の材料にされやすい
- 交換してから売り出すと → 設備が新品なので内覧時の安心感が大きいが10年の保証が引き継げない
ただ、40万円は大きな出費。
売却後に必ず回収できる保証はありません。
✅ 私の判断
- 交換はせず、そのまま売却
- ただし「見積書を用意して内覧時に提示」
「交換する場合は40万円程度かかります。ただ、その分価格交渉には応じますよ」と伝えることで、
無駄に現金を出さずに済み、交渉を自分のペースに持ち込めます。
結果、実際の内覧では「給湯器古いですね」とは言われましたが、見積書を提示したことで「大きなリスクではない」と受け止めてもらえました。
実際にかけたリフォーム総額まとめ
ここまでの記事で紹介したリフォーム・DIYを整理すると以下の通りです。
| リフォーム項目 | 費用（概算） | 実施方法 |
|---|---|---|
| クロス張替え（LDK＋キッチン） | 約12万円 | 業者 |
| クロス補修・DIY張替え | 約1万円 | DIY |
| 襖・障子張替え | 約2万円 | DIY |
| シャワー水栓交換 | 約1.5万円 | DIY |
| 浴室乾燥暖房機交換 | 約4万円 | DIY＋業者 |
| その他（清掃・ごみ処分・庭の整地など） | 約56万円 | DIY |
| 合計 | 約76.5万円 |
※畳表替え・エコキュート交換は実施せず。
まとめ：費用対効果を常に意識する
住宅売却において「全部新品にする」のは非現実的。
大切なのは、
- 必ずチェックされる場所（クロス・水回り）は手を入れる
- 交渉材料にできるもの（エコキュートなど）は見積書を提示して説明
- 費用を抑えつつ“清潔感”を演出
結果、私は総額約43万円のリフォーム投資で、内覧者の印象を大きく改善できました。
これにより、売却価格の大幅な値引きを避けられれば十分に回収可能です。
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次回は最終回として「売却活動と値引き交渉」をテーマに、実際の内覧のやり取りや最終的な販売戦略についてお話しします。
